东莞楼市:新盘定价普遍低于区域价-e房网

2019-04-10 09:12
核心提示:在品牌房企抢跑“金九银十”、低价区域大量推出新货的推动下,8月东莞楼市供需两旺,在“4·10”限购政策升级后,成交迎来了回暖升温。

  在品牌房企抢跑金九银十、低价区域大量推出新货的推动下,8月东莞楼市供需两旺,在410限购政策升级后,成交迎来了回暖升温。

  不过,业内人士表示,东莞楼市成交回暖,主要原因是定价理性促成,价格仍然是成交的关键,在金九银十到来,供应量大增的情况下,供过于求压力仍大,房企为回笼资金,以价换量将成为市场主流。

  数据分析:洋房成交面积大幅上涨

  临近金九银十开发商纷纷抢跑,8月楼市也随之回暖升温,出现了410限购政策升级以来供需两旺的局面。合富大数据显示,8月东莞新建商品住房供应6329套,环比增加近6成,同比增加近4成,创下2016年12月以来最高月供应水平;成交也明显回暖,8月东莞住宅签约54.9万平方米,共4732套,同比大幅增加42%,环比增7%,与3月和4月基本持平,处于年内高位。

  优房超瑞城搜统计数据也显示,8月份,在理性定价项目热销、购房客户入市意愿增强和房企抢跑金九银十大量推新货等大环境之下,东莞供应连续5个月上涨,创年内最高峰。2017年8月住宅供应面积72.65万平方米,面积环比上涨65%,其中洋房占比7成,是绝对的主角。洋房共有21个项目供应,套数超300套有6个项目,以碧桂园、万科、*等房企为主;别墅有7个项目供应,合计419套,合计面积8.4万平方米,环比飙升757%,碧桂园成为供应大户。

  公寓产品占比下滑

  在物业类型成交方面,8月洋房成交占比快速上升。据东莞中原战略研究中心监测显示,8月住宅各物业中,洋房成交面积占比75%,与7月的60%相比大幅上涨,主要是由于临近金九银十,碧桂园等多家品牌房企项目多盘齐发,甚至以低于同片区项目价格入市,以价冲量抢跑市场。此外,公寓产品占比虽然在洋房市场发力下明显下滑,但仍然处于高位,占比达22%,别墅占比3%。

  从物业类型库存情况来看,8月底东莞洋房、别墅和公寓的库存量分别为281.55万平方米、99.41万平方米、47.88万平方米。东莞中原战略研究中心介绍,按过去一年消化速度计算,消化周期分别为6.8个月、16.8个月、7.1个月,洋房和别墅的库存消化周期持续拉长,尤其别墅受政策原因影响出货难度较大,其消化周期环比拉长了近2个月。

  房价涨幅持续走低

  此外,合富研究院介绍,8月东莞新建商品住宅签约均价16550元/平方米,环比持平,同比上涨10%,涨幅创过去22个月以来最低,房价持续回归理性。值得注意的是,房价同比涨幅持续收窄。合富大数据显示,东莞房价同比涨幅从去年10月最高的76%持续减小至今年8月的约10%,创过去22个月以来最低,预计接下来的9~12月,同比涨幅将持续走低。

  另外,房价环比表现平稳。合富大数据统计,2017年1月以来,东莞每月房价环比保持0%上下2个点浮动,整体表现稳定,其中最近3个月保持连续微跌。

  前八个月供求平衡

  另外,合富大数据显示,2017年1~8月东莞新建商品住房供应和签约面积均约为324万平方米,其中供应量同比减38%,签约量同比减50%;均价16315元/平方米,同比上涨26%,涨幅较去年同期回落9个百分点,预计全年房价同比涨幅将回落至20%上下,将较去年涨幅降一半。

  房价同比涨幅回落显示出价格是影响东莞楼市成交的主要因素,市场上直接表现为定价高区域成交困难,定价低区域和楼盘成交火热。东莞中原战略研究中心表示,8月楼市整体认购量与7月基本相当,市场逐渐出现分化,临深区域由于房价高位企稳出货难度仍然较大,市场热点仍然集中在单价较低的楼盘和价格在区域内较低的楼盘中。

  原因分析:品牌房企集中推货

  8月份东莞住宅市场供需两旺,东莞中原战略研究中心认为,一是由于碧桂园、万科、*等品牌房企大力推货冲刺业绩,其中碧桂园贡献力度非常大,碧桂园旗下项目住宅成交总量占全市的39.71%。二是新品供应量大增,且诸多项目定价纷纷低于预期,带动本地需求加速入市。三是麻涌、横沥、望牛墩等相对价格洼地和城区受供应放量推动,成为市场成交热点。

  东莞中原战略研究中心介绍,8月热销盘持续加推,大量新盘也积极入市,反映出开发商推货热情仍然较高,尤其碧桂园和万科明显加大推货力度以加快资金回笼。8月多盘定价低于区域价格水平,本地需求持续大幅放量,促使开盘销售率维持高位。

  开盘价低于区域价

  根据东莞中原CCES监控的来访数据显示,2017年8月东莞楼市来访量环比7月上升7%,一方面,楼市新盘明显增多,且逐步进入样板房开放、*或开盘阶段,客户看房购房的意愿明显增强,楼市人气火旺;另一方面,品牌房企项目增多,产品品质的提升激发购房需求增长。

  不过,真正推动购房者入市的还是价格。东莞中原战略研究中心还表示,近两个月单价较低的区域成交持续活跃,多个楼盘开盘销售率高,反映出当前购房者入市意愿较强。

  值得注意的是,8月部分开发商以价换量急求资金回笼,出现部分项目定价十分理性谨慎,开盘价均低于区域价。

  展望:

  4493套住宅将于9月上市

  据东莞中原战略研究中心统计,金九银十到来,全新项目扎堆入市,供应将显著放量。开发商在全年销售目标的压力之下,出货意愿强烈,9月东莞楼市将迎来一波供应热潮。据该研究中心介绍,未来一阶段,东莞物价备案尚未上市的项目有21个项目,供应4493套,其中不乏全新项目面市。此外,受到供应增加以及旺季到来,品牌开发商跑量出货,预计9月东莞楼市成交量回升。

  动态:

  上周东莞住宅成交量升价跌

  上周东莞住宅供需两旺,处于年内周成交量的高位,主要由郊区楼盘低价成交支撑,呈现出量升价跌的态势。

  据合富大数据统计显示,上周东莞新建商品住宅供应达2474套、27.4万平方米,仅次于3月小阳春的周供应量,处于年内供应量的高位。从成交来看,上周东莞新建商品住宅签约达1993套,仅次于3月最后一周的2200套。从价格来看,上周东莞住宅签约均价16003元/平方米,环比下跌10%,总体平稳。

  值得注意的是,上周城区周边镇区成交突出,支撑起东莞楼市半边天。据合富研究院介绍,上周石碣、东城和麻涌三个区域成交占市场62%份额,城央外围区域石碣和麻涌两镇总成交量达968套,市场份额高达49%,两镇为东莞低房价区域,均价均在1.3万~1.4万元/平方米之间,拉低全市整体均价。

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